Инвестиции в недвижимость – студенческие общежития и дома престарелых PDF Печать E-mail
19.02.2013 13:05
Управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс предлагает российским инвесторам вкладывать средства в студенческие общежития и дома престарелых за границей.- Почему инвестировать в студенческую недвижимость и дома престарелых выгодно именно для российских частных инвесторов?

- Во-первых, низкая стоимость входа на рынок - от 20 тыс. долларов. Во-вторых, студенческая недвижимость считается одной из наименее рискованных инвестиций.

- В силу каких причин?

- Учиться люди будут всегда, и наполняемость общежитий меньше 90% не падает. Общежитиями и домами престарелых всегда управляют специальные управляющие компании, и здесь для инвестора возможно пассивное управление.

- Что это означает?

- Пассивное управление означает, что управляющая компания занимается всеми административными и финансовыми вопросами самостоятельно, вплоть до страхования наполняемости (есть компании, предоставляющие и такую услугу). Сразу отмечу, что наша компания не занимается управлением недвижимостью, мы занимаемся именно подбором недвижимости.

- Недвижимость каких стран наиболее привлекательна?

- Австрии, Германии, США, Великобритании, Франции. Только в этих странах существует возможность инвестировать в общежития и дома престарелых. Там эта индустрия существует десятилетиями и очень развита. Разработана сильная законодательная база. Допустим, в Великобритании домами престарелых руководит только государственная управляющая компания.

- Поскольку список стран ограничен, то интерес должен быть очень высокий со стороны как местных, так и зарубежных инвесторов. Какие существуют ограничения?

- Чтобы купить такие объекты, стоят в очереди. Больше всего покупают фонды недвижимости, частному инвестору редко удается приобрести что-либо. И наши инвесторы очень проигрывают западным в принятии решения. Российский инвестор еще боится всего, он перепуган 90-ми, и это нормально, потому что он прожил такую жизнь. Пока он думает, проверяет и боится, американцы покупают такую недвижимость по телефону.

Также есть ограничения по количеству продаваемых объектов, дабы избежать спекулятивного спроса. Например, выдается разрешение на покупку только одних студенческих апартаментов. Тем не менее любое государство заинтересовано в привлечении денег иностранных инвесторов, и, как правило, на коммерческую недвижимость такого типа - студенческие  апартаменты и дома престарелых существует ограничение - 50% для внутреннего рынка, 50% для внешнего.

- Если мы заговорили об ограничениях, то стоит упомянуть и об опасностях на этом рынке. Какие есть подвохи?

- В основном все «подвохи» привозят на развивающиеся рынки, в том числе и на российский, потому что на развитых рынках их не покупают. Самый распространенный - строят блок из студий, называют это студенческим общежитием, и сдают его студентам.
Но на самом деле это просто жилые квартиры. Существует только два типа студенческих общежитий - для «молодняка» (бакалавры, те, кто только поступил), общежитие разбито на 4- и 5-комнатные квартиры, у каждого студента по комнате, общая кухня и 2-3 ванные комнаты; для магистров - свой отдельный номер, там обязательно есть кухня и ванная комната.

В чем состоит подвох? Дело в том, что должна быть лицензия - в разрешении на строительство или иных строительных документах стоит ограничение на этот объект, что его можно использовать только как студенческое общежитие, и проживать там могут только студенты университета. А остальное - это просто обычные квартиры, ведь никто же не запрещает сдавать квартиры студентам. Таким образом, нет гарантий заполняемости такой недвижимости.

- То есть в первую очередь нужно обращать внимание на заполняемость?

- Не стоит думать, что на Западе все белые и пушистые и не хотят грязных нефтедолларов из России. Некоторые проекты строятся под глупого иностранного инвестора, не знающего местного рынка и местной специфики. Например, для того чтобы заработать быстро и много денег на российских инвесторах, мне нужно построить общежитие в Оксфорде или Кембридже. На первый взгляд - здесь всегда будут учиться, отличное имя, надо брать. Но это только на первый взгляд. Потому что Оксфорд как три года назад брал 11 тыс. студентов, так сегодня и набирает все те же 11 тыс. То есть новому студенческому общежитию здесь нет места, рынок сформирован. Кем новое общежитие будет наполняться? Откуда возьмутся эти 500, 700 или 1000 новых студентов? В основном хорошие студенческие общежития реконструируются, расширяются или строятся новые, если университет открыл новую бизнес-школу или факультет. Это легко проверить через Интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, и заполняемость там будет 30%.

- Что насчет домов престарелых?

- В домах престарелых основная опасность - когда управляющая компания негосударственная. То есть создают частные управляющие компании, которые будут просто заниматься их реализацией на рынке. Как в России, например, - не хотите в государственный детский садик, приходите к нам. Это уже нельзя назвать домом престарелых, потому что в домах престарелых всем управляет государство. В этом случае мы теряем гарантии от государства, а это очень важный фактор риска.

- Почему мошеннические развивающихся стран?

- Потому что они не знают специфики конкретного рынка. Сколько типов недвижимости известны российскому инвестору - простому российскому бизнесмену, который заработал пару миллионов евро? Офисные здания, отели и квартиры, которые приносят по 3% доходности. То же можно сказать и о других развивающихся рынках - Украина, Казахстан, Латинская Америка, Африка. У нас этого нет на местном рынке, и мы об этом не знаем. Это особенность развивающихся рынков, а американец с детства об этом слышал. Он знает, что можно, например, купить номер в отеле или склады самообслуживания.

- Как быть частному инвестору - покупать самому или обращаться к консультантам?

- Дело в том, что консультанты сегодня консультируют, а завтра уедут жить на Багамы. Где консультанты, которые Дубай продавали?! Так вот, в этом вопросе доверие должно базироваться на знании. Необходимо самому вникать в этот вопрос, самому его изучать.
Какие студенческие общежития или дома престарелых хороши, а какие нет. Я провожу обучающие семинары, там все основные принципы перечислены. Изучать вопрос, а потом быть готовым быстро принять решение. Скорость продаж очень большая - когда объект появляется на рынке, он не только на российском рынке появляется, но и на международном.

- Допустим, частный инвестор решил действовать самостоятельно. С чего он должен начать?

- Как только он заинтересуется этими объектами, на него буквально посыплются предложения. Следует, во-первых, запросить у агента, есть ли ограничение на использование недвижимости (в качестве студенческого общежития или дома престарелых), посмотреть информацию об этом объекте в Интернете. Этого будет достаточно для предварительного анализа. Всегда можно сказать - да, идите к профессионалам с образованием. Но я не говорю это только по одной причине: сегодня все консультанты на одно лицо и говорят вроде бы умные вещи. А как все-таки увидеть разницу - и правду? Как минимум, по этим признакам, которые я перечислил, можно это сделать.

- Назовите, пожалуйста, самые распространенные ошибки.

- Очень легко "ловятся" на обычные квартиры, которые потом будут сдаваться студентам: половина - жилое здание, половина - общежитие. Зачастую люди не смотрят кто управляющая компания - специализируется ли она общежитиях и домах престарелых или это местное агентство по недвижимости. Обычно серьезные УК концентрируются только в одной сфере. Допустим, я ни разу не встречал серьезных УК, которые бы управляли и общежитиями и отелями. Это вообще два разных бизнеса.

Для российского инвестора характерен также языковой барьер. То есть если он не знает языка, то считает, что не сможет с этим справиться. На самом деле там языка особо не надо. Человек, который собирается инвестировать даже 200-300 тыс., - ну, уважай ты свои деньги, найми студента-переводчика за 1000 рублей в час и посиди с ним один вечер перед компьютером.

- В последние несколько лет одной из самых острых тем для инвесторов является степень подверженности объекта влиянию кризиса.

- Да, это очень важный момент - всех интересуют риски. Что касается кризиса, то студенческая недвижимость и дома престарелых ему практически не подвержены. Более того, общежития во время кризиса показывают рост доходности. Фондовые рынки падают, банки разоряются, а для студенческих общежитий это райское время, потому что во время кризиса многие теряют работу и идут учиться, чтобы после кризиса вернуться на рынок труда более конкурентным специалистом. Во время кризиса в учебные заведения не попасть, а во время экономического бума там недобор.

Дома престарелых неподвластны кризису в силу естественных причин - люди стареют независимо от экономической ситуации.

- Инвесторы из каких стран проявляют наибольший интерес?

- Основной спрос исходит от развитых рынков, Американец сидит и видит, что ему пришло предложение из Англии. Он не будет думать, что такое студенческая недвижимость. Он не будет бояться того, что его обманут. Он четко понимает, что это серьезная индустрия, проверенная, знает спрос и предложение. Он готов принимать решение по телефону. Основные потребители - из США, Канады, Европы, в Азии - из Гонконга и Сингапура.