П. Андреев: Надо строить то, что люди хотят покупать PDF Печать E-mail
20.02.2013 19:43
 

О ценах на жилье, прогнозах развития первичного рынка недвижимости и рецептах выживания строительных компаний в сложной экономической ситуации рассказывает Павел Андреев, руководитель компании "ЛЭК".

- Наверное, самым волнующим вопросом для большинства потенциальных покупателей является ценовой. Скажите, что же будет с ценами в ближайшей перспективе?

- На сегодняшний момент цены на строящееся жилье достигли своего дна. По нашим подсчетам, стоимость квадратного метра упала на 20-25%, если сравнивать с ценами первой половины 2008 года. Дальнейшее снижение - это прямая угроза качеству. Да и предпосылок к этому нет: электроэнергия не дешевеет, топливо тоже замерло, судя по всему, перед взлетом и так далее.

- То есть ждать обещанных Минрегионразвития низких цен - 30-50 тысяч рублей за квадратный метр - не стоит?

- Нет. Если хотите купить, то надо делать это сейчас, потому что завтра цены уже пойдут вверх. И в первую очередь начнет дорожать жилье эконом-класса.

- На чем основана ваша уверенность?

- На опыте. Сегодня наши небольшие квартиры-студии до 30 кв. м еще на стадии котлована разлетаются как горячие пирожки, стоит только запустить рекламу. Вскоре после Нового года, когда опять начались скачки валют, в наших офисах сидели по 50-60 человек и покупали все, что могли. В первую очередь РИАЛы, которые тогда стоили 1650 тысяч рублей, а сейчас уже их стоимость приблизилась к 2 млн рублей.

- Хватит ли у вас на всех желающих небольших квартир?

- Мы стараемся удовлетворить спрос по максимуму. Нам даже пришлось пересмотреть ассортимент строящегося жилья и часть объектов, относящихся к разряду бизнес-класса и большие квартиры перепроектировать под студии.

- Не боитесь такой резкой переориентации?

- Нет. Спрос на элитное жилье упал на 50%, чуть меньше - на жилье бизнес-класса. Всегда надо строить то, что люди хотят покупать.

- Давайте вернемся к ценам. В 1998 году квадратный метр стоил 300 долларов, в 2008 - 2000 долларов. Остановятся ли цены на уровне прошлого года или будут еще выше?

- Боюсь, что они сильно поднимутся. Посудите сами. Сейчас большинство строительных компаний заняты тем, что достраивают начатые несколько лет назад объекты, а новых не начинают, так как нет средств. Наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры в объектах со сроками сдачи в 2009-2010 годах, как правило, проданы. Квартиры больших метражей покупатели сейчас осилить не могут. В ближайшие месяцы мы уже ощутим нехватку так называемого быстроликвидного ассортимента, через 2-3 года нас накроет ажиотажный спрос на фоне дефицита предложения. Мы уже наблюдали аналогичную ситуацию в 2005-2006 годах, когда цены росли каждую неделю. Поэтому на коне будут те, кто сегодня начинает объекты, которые вступят в строй в 2011-2013 годах. Они же будут диктовать и цены.

- То есть провал придется именно на этот период?

- Да.

- Ваша компания тоже не закладывает новые объекты?

- Нет, мы от своих проектов не отказываемся. Сейчас у нас работают все 19 строек (кстати, восемь - квартальная застройка), три из жилых комплексов находятся на начальной стадии строительства, остальные близки к завершению. К концу года мы сдадим в эксплуатацию 17 домов, к осени планируем начать работы на трех новых объектах квартальной застройки и приступить к возведению трех точечных домов.

- Поделитесь своим рецептом выживания в кризис.

- Он складывается из нескольких моментов. Во-первых, были проведены довольно-таки жесткие переговоры с поставщиками и подрядчиками на предмет снижения цен. Договаривались весь январь, поэтому некоторые стройки нам пришлось вести не в таком объеме, как хотелось бы. Приходилось даже останавливать работы. Но договорились. Сейчас у компании полностью укомплектован пакет по всем подрядчикам и поставщикам.

Во-вторых, мы взяли на вооружение эффективные передовые технологии, применение которых позволяет снижать затраты и экономить ресурсы. Качество при этом заметно возросло. К примеру, кровлю мы делаем так, что на ней можно устроить бассейн и разбить небольшой зеленый сквер. Для этого используем совершенно новую гидроизоляционную технологию, которую мы нашли в Германии. И опалубку для колонн, оказывается, можно делать из картона, который не рвется при нагрузке в 12 тонн, а снимается легким движением руки за пару минут. И арматуру мы соединяем по-новому. Обычно ее сваривают. Но перехлест для проварки шва должен составлять 1 метр 20 сантиметров. В одной колонне 8 таких арматурин, а колонн - несколько тысяч штук. Представьте все это варить! Возникают определенные сложности и при сварке, и при монтаже. Поэтому мы применяем другой метод - соединение при помощи муфты с конической резьбой. Что это дает? Монтаж идет быстрее, экономится металл. Наконец, эта технология делает соединение более прочным и надежным. Таких примеров много.

Пришлось реструктуризировать штат, приспособив структуру компании к новым экономическим условиям. И самое главное, мы пересмотрели ассортимент строящегося жилья, сделав упор на квартиры эконом-класса. Сегодня у нас есть уникальное предложение - квартиры бизнес-класса по цене эконом. Это значит, что в домах бизнес-класса в Московском районе и на Петроградке можно купить квартиру по цене порядка 2 млн рублей. Раньше об этом нельзя было и мечтать. И наконец, мы пошли навстречу своим клиентам, предоставляя отсрочку по платежам сроком до 5 лет под смешные 8-12%, соответствующие росту инфляции. Кстати, этот вариант приобретения жилья предложили сами покупатели.

- Этими рецептами уже кто-то из строителей воспользовался?

- В той или иной мере. Например, новые технологии - более дешевые и выгодные - начали осваивать многие строительные компании. А уж без реструктуризации штата не обошелся никто.