А.Студеникин: "В текущем году цены на Новой Риге росли наиболее динамично" PDF Печать E-mail
14.01.2013 10:36

Новорижское шоссе уже несколько лет "дышит в затылок" бессменному лидеру рынка загородного домостроительства - Рублево-Успенскому направлению. Строительство Краснопресненского проспекта должно, по оценкам аналитиков рынка, существенно повысить стоимость сотки на Новой Риге. Первым поселком премиум-класса на этом направлении стала "Резиденция Бенилюкс", в прошлом году заявил о себе проект "Агаларов Эстейт", уже началось строительство поселка "Пирогово" на Истринском водохранилище. Помимо организованной и продуманной коттеджной застройки, все поселки предлагают своим потенциальным жителям полный набор удовольствий: от прогулок по водной глади до занятий в собственном конном клубе. О перспективах развития Новой Риги в целом и об особенностях формата загородного жилья премиум-класса корреспонденту "РБК-Недвижимости" Елене Прогоновой рассказывает руководитель департамента аналитики и маркетинга компании "Резиденции Бенилюкс" Андрей Студеникин.

- Каковы наиболее интересные тенденции рынка загородной недвижимости элитной категории, обозначившиеся в течение последнего полугода?

- Поведение рынка за последние полгода можно назвать классическим. Четко выраженные сезоны высоких продаж – весна и осень при заметном спаде продаж летом. Уверенный рост цен на фоне высокого платежеспособного спроса, который превышает имеющееся предложение. Новые проекты в элитном сегменте хотя и появляются, но их недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Если говорить о "верхней части" элитного сегмента – категории резиденций – то здесь основной вектор развития сформировался давно: все, по мере возможности, опираются на наш опыт.

- Являются ли Рублевское и Ново-Рижское направления единственными наиболее перспективными для загородной недвижимости элитной категории?

- Безусловно, на этих направлениях загородная недвижимость категории "премиум" представлена наиболее широко. В остальном Подмосковье подобных проектов считанные единицы. Вряд ли положение изменится в ближайшем или более отдаленном будущем, потому что здесь для таких проектов объективно лучшие условия.

- Какова динамика роста цен в среднем на Новой Риге?

- Текущий год, скорее всего, окажется наиболее динамичным в смысле темпов роста цен за все время освоения Новорижского направления. Уже сейчас цены выросли почти на 50% по сравнению с началом года. К концу года 50%-й рубеж будет преодолен. Многие аналитики прогнозируют 50%-й рост и в следующем году. Наверное, можно согласиться с ними, на всякий случай, понизив нижнюю планку – 35-50%. Кроме того, естественно, когда будет построен Краснопресненский проспект (а это должно произойти в ближайшие три года) ценовой показатель Новой Риги должен выстрелить. Ведь созданная транспортная артерия обеспечит самый быстрый путь от МКАД до центра города.

- Существует ли потолок стоимости сотки на этом направлении?

- Стоимость сотки на Новорижском направлении, как и на любом другом, не ограничена ничем. Земля с течением времени может только дорожать в силу ограниченности этого ресурса. Этот рост происходит тем быстрее, чем больше свободных средств в экономике, потому что недвижимость – идеальный инструмент для инвестирования. Поэтому, говоря о потолке цен, всегда нужно конкретизировать место и время. На Новорижском направлении в настоящее время естественным ограничителем цен является стоимость сотки в объектах премиум-категории. Эта стоимость высока, но лучшее не может стоить дешево. Если брать Новую Ригу в целом, то ограничителем стоимости является стоимость земли на Рублевке – так сложилось исторически, хотя этот разрыв постепенно сокращается.

- Своим потенциальным клиентам вы предлагаете возможность приобрести как готовый дом "под ключ", так и земельный участок с подрядом. Безусловно, подобная свобода выбора выглядит весьма заманчиво. Однако может сложиться ситуация, когда один покупатель въехал в готовый дом, а его сосед только начинает масштабное строительство собственного коттеджа. Как следствие - шум, грязь и вообще, стройка по-соседству – почти стихийное бедствие. Насколько в концепции поселка продуман этот аспект?

- В начальной стадии проекта мы предлагали на продажу земельные участки как с договором подряда на строительство, так и без него. И это абсолютно правильный путь. "Резиденции Бенилюкс" - масштабный проект, насчитывающий 250 домов. Осуществление такого проекта требует колоссальных инвестиций, срок окупаемости которых велик - 4-6 лет. Для любого бизнеса нормально в этом случае привлекать все возможные источники инвестирования – собственные средства, средства кредитных организаций и покупателей. Люди, купившие у нас землю в 2003-2004 гг., выступили важнейшим соинвестором проекта. С течением времени формы организации продаж менялись. Сейчас это продажа земельных участков с готовыми или строящимися домами. Начиная с ноября 2006 г. мы будем продавать дома в состоянии "под ключ" – с готовыми интерьерами, меблировкой, халатами и домашними тапочками.

Несмотря на то, что мы в ходе реализации проекта использовали все формы, включая продажу земельных участков без подряда, нам удалось добиться практически одновременного завершения строительства. Срок между окончанием строительства первых и последних домов не превысил полутора лет. Подобный итог был запланирован еще на стадии разработки концепции проекта.

Во-первых, когда мы продавали землю без подряда на строительство, мы четко договаривались со всеми покупателями, что они начнут такое строительство самостоятельно не позднее определенного срока. Эта договоренность прописывалась как один из пунктов Договора совести, заключаемого с каждым покупателем. Кроме этого, каждый покупатель вступал в некоммерческое партнерство "Резиденции Бенилюкс", что создавало дополнительные правовые рычаги воздействия на "нерадивых застройщиков". В настоящее время почти все земельные участки без подряда проданы и застраиваются. Строительство, которое не будет закончено к концу 2006 г., будет проходить в рамках жестких ограничений на время проведения работ, использования дорог и техники, что позволит свести к минимуму неудобства для остальных жителей.

Во-вторых, форма продаж земельных участков с договором подряда просуществовала только до 2005 г. Все нереализованные к началу этого года участки мы застраивали самостоятельно. В общей сложности мы собственными средствами финансировали строительство 150 домов. В результате, в конце 2006 года мы завершаем возведение последних очередей жилых домов, а также зданий общественного центра, и выводим тяжелую технику с территории "Резиденций Бенилюкс", получая готовый к эксплуатации комплекс. Следующий, 2007-ой год мы посвящаем благоустройству.

- В поселке планируется создать развитую инфраструктуру, причем заявленные планы на этот счет поистине впечатляют: досуговый центр, охрана, служба быта рестораны, теннисные корты, боулинг, кинотеатр, SPA-центр и собственный театр. Насколько затратным окажется для жителей поселка содержание культурно-досуговых объектов. Каков будет ежемесячный размер своего рода "коммунальных платежей"?

- Есть две серьезные "инфраструктурные" проблемы, сопутствующие загородному строительству, которые всегда нужно иметь в виду. С одной стороны, проблема обеспечения достаточного спроса на услуги инфраструктурного комплекса, позволяющего формировать конкурентный уровень цен. С другой - проблема безопасности жителей комплекса. В "Бенилюксе" обе проблемы решены путем вывода основных инфраструктурных объектов за пределы главного охраняемого периметра, защищающего приватные территории. Таким образом, решается проблема безопасности и достаточно высокий "внутренний" спрос на услуги инфраструктурного комплекса дополняется "внешним" спросом.

В нашем случае нужно четко различать эксплуатационные расходы и расходы на содержание инфраструктуры. К эксплуатации относится охрана, содержание территории, эксплуатация и ремонт сетей, налоговые платежи, reception, управленческие расходы. Именно они и образуют "коммунальные платежи", размер которых составляет от 650 у.е. в месяц в зависимости от величины землевладения.

За содержание инфраструктурных объектов (хозяйственно-бытовые, деловые, спортивные, культурно-развлекательные, досуговые, рекреационные и др.) жители комплекса не платят ничего. Они лишь оплачивают услуги, предоставляемые этими объектами, причем цена не отличается от стоимости аналогичной услуги, оказанной, например, в Москве.

- На Ваш взгляд, насколько нужна сегодня коттеджным поселкам подобная "богатая" инфраструктура?

- Богатая инфраструктура нужна не поселкам, а людям, собирающимся там жить. Если Вы позиционируете свой объект в категории "премиум", то в непосредственной близости от него обязана быть развитая инфраструктура, достаточная для удовлетворения самого широкого круга потребностей. На Рублевке такая инфраструктура уже есть. На Новой Риге она только создается. Мы - те, кто ее создает.

- Поселок располагается на берегу реки Сенички. Последний год ознаменовался громкими акциями Росприроднадзора по сносу построек в водоохранной зоне, кроме того, в мае Госдума приняла Водный кодекс, который ужесточил нормы в этой сфере. Не опасаетесь повышенного внимания со стороны чиновников природоохранного ведомства?

- Опасаться нужно тем, кто совершает незаконные действия. Мы же действуем в этом вопросе согласно букве закона, выполняя предписания его представителей. Мы восстанавливаем, благоустраиваем и используем водоохранную территорию по ее прямому предназначению – для оздоровительных и рекреационных целей.

- Поселок "Резиденции Бенилюкс" - лауреат многочисленных премий, многие эксперты рынка называют поселок в числе лучших. Подобная оценка коллег по цеху поистине дорого стоит. В чем, на Ваш взгляд, секрет успеха проекта?

- Мы создали лучший проект на рынке загородной недвижимости во многом благодаря тому, что наша компания не является классическим бизнес-игроком на этом рынке. Суть проекта – строительство дома, в котором акционеры компании "Резиденции Бенилюкс" хотят жить. Поэтому здесь скорее не о рентабельности нужно говорить, а о других материях, таких как характер, душа, любовь. Вот Вам объяснение нашего успеха с общечеловеческой точки зрения. Если переходить на профессиональный язык, то акционеры нашей компании затратили значительные силы и время на изучение загородного строительства в России и за рубежом. Они очень хорошо представляют себе потребности целевой аудитории, поскольку сами таковой являются. Вот почему выстрел "Резиденций Бенилюкс" пришелся "в десятку".

- Потенциальные покупатели домов в поселке, безусловно, весьма обеспеченные люди, и все же используете ли Вы ипотеку при продаже домов в поселке и каковы условия?

- Как бы Вы ни были обеспечены, проблема дефицита свободных средств всегда актуальна. Ипотека – действенный метод решения этой проблемы. "Резиденции Бенилюкс" совместно со Сбербанком РФ и другими коммерческими банками разработали ряд ипотечных программ. Условия – ипотечный кредит под залог земельного участка, срок до 15 лет, ставка от 11% годовых.

- Сдача поселка ГК намечена на конец 2006 года. Каковы дальнейшие планы?

- Наша компания создала очень качественный продукт, лучший в своем сегменте рынка. Но только качественно построить недостаточно. Нужно на том же уровне организовать функционирование комплекса. И в этом естественное продолжение проекта. От этапа строительства мы переходим к этапу эксплуатации, который не менее важен. Это наши ближайшие планы, о долгосрочных – говорить пока преждевременно.