Перевод жилого помещения в нежилой фонд PDF Печать E-mail
19.12.2012 11:16
Поиск свободного и более или менее благопристойного нежилого помещения под размещение офиса, торговой точки или склада, сегодня, для представителей российской бизнес – аудитории зачастую превращается в самую настоящую проблему. Очень часто, единственно возможным решением этой проблемы становится использование для вышеуказанных целей жилых квартир. Именно поэтому мы имеем возможность наблюдать, как квартиры, расположенные на первых этажах стареньких жилых домов, со временем превращаются в парикмахерские, прачечные, продуктовые магазины или даже отделения банков.

image



Многие предприниматели, решившие использовать в коммерческих цeлях жилые помещения, из-за недостатка опыта в подобных вопросах, допускают серьезные ошибки при планировании процесса переустройства квартиры в офис, в результате чего несут серьезные финансовые потери. Обычно это выглядит следующим образом: предприниматель решает обустроить собственные или недавно купленные квадратные метры под офис, и начинает выяснять “как бы теперь это сделать”. Причем, больше всего его волнует два вопроса: как сделать это юридически грамотно (т.е. не нарушая действующего законодательства) и потратить минимум времени? Сбор информации неизбежно приводит предпринимателя к выводу: впереди довольно хлопотный, утомительный, а главное длительный процесс, а запланированная дата запуска коммерческой площади в эксплуатацию переносится как минимум на 3-4 месяцев вперед.

Итак, не стоит думать, что проблему размещения офиса можно решить только лишь купив квартиру.
Согласно Российскому законодательству (п. 3 ст. 288 ГК РФ), использование жилого фонда в коммерческих целях допускается только после перевода этого помещения в статус нежилого.
В общем виде, процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд выгладит следующим образом:

1. Определение возможности перевода жилого помещения в нежилое.
Согласно действующему российскому законодательству нежилые помещения должны соответствовать следующим требованиям:
- нежилые помещения должны иметь изолированный от жилой части здания вход;
- помещение должно находится на первом этаже (если жилое помещение находится на втором и третьем этажах, то его перевод в нежилое будет возможен, если нижние этажи занимают нежилые помещения (магазины, офисы, банки));
- необходимо, чтобы дом, в котором расположено жилое помещение, не стоял в планах капитального ремонта и не был признан аварийным;
- в квартире никто не должен быть зарегистрирован;

2. Подготовка и сбор необходимых документов.
На данном этапе собственник должен посетить ряд государственных служб (ПИБ, Госсанэпидемнадзор, Госпожарнадзор, КГИОП, КГА, паспортная служба районного УВД и др.), собрав пакет документов, в следующем составе:
- заявление о переводе отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному образцу) с указанием предполагаемого функционального назначения этого помещения;
- ксерокопия паспорта собственника;
- нотариально заверенные правоустанавливающие документы;
- нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
- технический паспорт БТИ, экспликация помещений, поэтажные планы (ПИБ);
- справка об отсутствии зарегистрированных в данном помещении граждан;
- согласие соответствующей паспортно-визовой службы на заявление собственника о прекращении регистрации в жилом помещении, переводимом в нежилой фонд;
- заключение по результатам технического обследования от обслуживающей организации;
- заключение КГиОП;
- заключение Госсанэпидемнадзора;
- заключение Госпожарнадзор;
- техническое заключение лицензированной организации на проведение проектно-изыскательских работ;
- проект перепланировки помещения;
- заключение о возможности устройства отдельного входа;
- справка из районной администрации о том, что дом не стоит в планах капитального ремонта и не признан аварийным;

3. Подача подготовленного пакета документов в Комитет по жилищной политике.
На данном этапе городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования заявленного жилого помещения как нежилого, рассматривает возможность перепланировки и согласовывает предложенное проектное решение.

4. Регистрация прав собственника уже на нежилое помещение.
Это заключительный этап, в ходе которого, непосредственно в регистрационной палате выполняется регистрация прав собственника уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы по описанию объекта права (документы БТИ);
- документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);
- правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протоколы МВК о переводе помещения, распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о собственности);
- выписка из распоряжения Комитета по жилищной политике с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд;
- решение о согласовании проекта переустройства и (или) перепланировки помещений и разрешение на производство ремонтно-строительных работ (распоряжение губернатора);
- распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;
- документ, подтверждающий, что право заявителя на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП или Правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998г.;

Итак, мы видим, что процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд это достаточно трудоемкий и длительный процесс. К тому же, необходимо отметить, что в настоящей статье представлен только лишь общий алгоритм действий, не учитывающий огромное количество нюансов, и, в большей части, применим к большим городам (Москва, Санкт-Петербург). Следует так же учесть, что работа администрации в каждом отдельном районе имеет свою специфику.
В большинстве случаев, предприниматель просто не имеет возможности самостоятельно заниматься решением данного вопроса. Поэтому, для экономии времени, сил и денег, настоятельно рекомендую сразу же прибегнуть к помощи профессионалов, благо их сегодня более чем предостаточно.