довиль
Покупка квартиры на вторичном рынке жилья PDF Печать E-mail
17.12.2012 10:54
  • Ценовая вилка
  • Перспективы развития района
  • Массовый характер предложений
  • Документальное подтверждение законности владения помещением
  • Ошибки в документах
  • Знакомство с продавцом квартиры
Избежать неприятностей, способных осложнить жизнь покупателя недвижимости, возможно лишь при соблюдении ряда некоторых официальных и негласных правил, которых необходимо придерживаться независимо от того, приобретаете ли Вы квартиру или коттедж без посредников, или используя услуги агентства по торговле недвижимостью.

image



Покупка недвижимости на рынке вторичного жилья существенно отличается от покупки новостройки или долевого участия в строительстве.

Ценовая вилка

Если Вы решили приобрести готовое, «обжитое» помещение, будьте готовы к тому, что стоимость его будет несколько выше. Насколько выше – зависит от района, в котором располагается дом, развитости инфраструктуры, уровня и стоимости ремонта в покупаемой квартире. Разумеется, существуют официальные рыночные цены за квадратный метр на рынке вторичного жилья, и намного выше этих цен стоимость квартиры продавец устанавливать не станет, поскольку шанс за разумные сроки продать такую недвижимость невелик. Однако, существует понятие «ценовая вилка», или разброс цен. За одинаковое количество метров в престижном и непрестижном районе города, с евроремонтом или ремонтом конца 70-х годов, «чистой» или не очень, историей квартиры, с Вас попросят разную сумму.

Перспективы развития района

Кроме того, следует учитывать, что на стоимость недвижимости в конкретном районе может влиять наличие или отсутствие перспективы застройки. Может оказаться, что, купив понравившуюся квартиру с прекрасным видом по немалой цене, через год-два Вы окажетесь в каменном мешке, в окружении моментально возведенных многоэтажных домов (строят сейчас быстро), и из окна будете наблюдать чудесный вид следующей грандиозной стройки, со всеми сопутствующими строительству эффектами – шумом, пылью, гарью и тому подобными негативными явлениями.

Для того, чтобы этого не произошло, после просмотра понравившегося варианта, постарайтесь выяснить перспективы развития данного района. В этом Вам может помочь любой источник информации: сделайте запрос в районную администрацию, задействуйте Ваши личные контакты, порасспрашивайте знакомых, и, безусловно, ни в коем случае не пренебрегайте самым ценным источником информации – отзывами пенсионеров и молодых мам на скамейке во дворе понравившегося дома. Кстати говоря, они же могут много интересного рассказать о жильцах дома, подъезда, принятых негласных местных порядках, криминогенной обстановке в районе, владельцах квартиры и причинах продажи. Все эти факторы зачастую вполне обоснованно умалчиваются и могут впоследствии создать множество проблем для нового хозяина жилья.

Массовый характер предложений

Особенное внимание стоит обратить на количество квартир, продаваемых в этом доме. Если вы увидите массовый характер предложений о продаже квартир в одном и том же подъезде или доме в целом, стоит задуматься о причине такого ажиотажа. Это может быть упоминавшаяся ранее планируемая застройка окружающей местности, частые технические проблемы с коммунальным обслуживанием, даже трещины в фундаменте вследствие подвижек грунта или строительства очередной ветки метрополитена. Естественно, ни риэлтор, ни, тем более, хозяин квартиры, Вам об этом не скажут. «Видели глазки, что покупали», а вот реализовать потом такую недвижимость будет очень сложно.

Документальное подтверждение законности владения помещением

Не лишним будет не пожалеть символической платы и времени (около пяти рабочих дней), и сделать официальный запрос в районное учреждение юстиции, чтобы получить документальное подтверждение законности владения продавцами продаваемым помещением. Если продажа осуществляется по доверенности, не поленитесь обратиться к нотариусу, заверившему доверенность, для уточнения факта оформления этого важного при сделке документа. К сожалению, пока еще встречаются, правда гораздо реже, чем в начале этапа коммерческой реализации объектов недвижимости в России, случаи мошенничества, при которых доверенность подделывается и квартира беспрепятственно продается. Однако через некоторое время на сцену выходит настоящий хозяин квартиры, вернувшийся из больницы или заграничной командировки к себе домой. Лжепродавцов, получивших деньги, найти уже не представляется возможным, поскольку сама операция и отходные пути тщательно спланированы заранее. Покупатель остается без денег и квартиры. Только лишь от факта возбуждения уголовного дела в отношении мошенников квартирный вопрос не решится. Расследования и суды по таким делам длятся годами.

Ошибки в документах

Обязательно проверяйте внимательно каждый документ на каждом этапе покупки, сверяйте даты, фамилии, паспортные данные, справки, данные на техническом паспорте помещения. Даже без злого умысла, по чистой случайности, в документы могут вкрасться ошибки и опечатки, искажающие смысл и/или делающие документ недействительным. Не надейтесь на риэлторов, ведь деньги платите лично Вы. На практике и по закону агентство не несет никакой ответственности за действия продавца и в случае признания по каким-либо причинам сделки незаконной, «расхлебывать» ситуацию и возвращать обратно свои деньги (что не так-то просто, особенно если продавец имеет целью обман), придется лично Вам, а не агентству.

Знакомство с продавцом квартиры

Изменения в жилищном законодательстве значительно упрощают жизнь обоим участникам сделки, однако, стоит учитывать существующие российские условия, в которых пока еще не все участники рынка строго следуют букве закона. Например, на деле, процедура занятия помещения законным собственником после покупки жилья может осложниться нежеланием бывшего его владельца покинуть помещение в установленные договором сроки. Мотивация такого поступка может быть разной – некуда выехать (не куплено жилье), ухудшение (часто, в таких случаях, вымышленное) состояния здоровья, неожиданный приезд родственников, которым больше негде остановиться, и так далее. Процесс освобождения помещения бывшим владельцем может растянуться на месяцы (такие случаи вполне реальны). Все эти возможные проблемы стоит иметь в виду, и при знакомстве с продавцом квартиры, некоторые подобные поступки вполне можно предугадать по манере общения, отношению к вопросам, интересующим покупателя.

В том, что касается вопросов, задаваемых при первом и последующих контактах с продавцом – не стоит стесняться прояснять любые интересующие Вас моменты, детально вникать в обстоятельства продажи. Вы платите заработанные Вами деньги, совершаете очень серьезную покупку. Не лишним, и вполне естественным, будет спросить, к примеру, о причине продажи, количестве прописанных в квартире человек, в том числе, несовершеннолетних, не находится ли квартира под обременением (в залоге, под судом). Само собой, все это можно проверить, не задавая вопросов лично продавцу, но, во-первых, по непроизвольной реакции человека на эти вопросы, в 90% случаев становится ясно, существуют ли подводные камни в предстоящей сделке или «все чисто» и можно делать дальнейшие шаги по приобретению понравившегося жилья. Во-вторых, задаваемые Вами вопросы подобного плана демонстрируют собеседнику степень Вашей подкованности и компетентности в юридических вопросах. Вполне вероятно, и такое часто наблюдается, что уже на начальном этапе, после попыток выяснения Вами интересующих юридических деталей предстоящей сделки, некоторые продавцы под любым предлогом откажутся от продажи квартиры, мотивируя это самыми разнообразными причинами. В подавляющем большинстве случаев это говорит о нечестных намерениях продавцов, так как, увидев Вашу компетентность в вопросах приобретения недвижимости, они принимают верное решение – попросту не связываться с Вами. Вы – не их клиент. Не жалейте в таком случае о несостоявшейся сделке. Ничего, кроме проблем и потерянного времени, и что самое важное, денег, такая покупка Вам не принесет.

У некоторых народов есть такое поверье – каждая большая, серьезная вещь (дом, квартира, машина) имеет своего хозяина. И она его ждет. Если Вы должны стать хозяином именно этой квартиры – Вы им станете, поэтому не стоит расстраиваться по поводу неудавшихся вариантов. Значит, Ваша квартира ждет Вас где-то в другом месте...