Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья PDF Печать E-mail
12.12.2012 12:10

В последние несколько лет строительная отрасль России активно развивается. По данным правительства, темпы роста строительства опережают темпы роста ВВП. В настоящее время это одна из наиболее динамично развивающихся отраслей российской промышленности.

  • А цены все выше и выше
  • К чему может привести дисбаланс спроса и предложения на отечественном рынке
  • Заключение

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Fernand Léger. The Builders

Наряду с остальными сегментами, довольно большими темпами идет также и развитие рынка жилой недвижимости. В стране активно ведется строительство нового жилья. По оценкам экспертов, девелоперы в прошлом году уже практически догнали показатели докризисного уровня.

Казалось бы, это хорошо: больше предложения — больше доступного жилья для населения. Однако именно тут кроется большая проблема.

К сожалению, спрос не успевает за ростом предложения, а власти почему-то забыли или решили проигнорировать этот факт. Правительство активно реализует программу увеличения объемов строительства жилых домов в стране, но не принимает мер по стимулированию спроса. В итоге — все меньше людей могут позволить себе покупку предлагаемого на рынке жилья.

Власти планируют к 2015 году увеличить объемы строительства жилья до 90 млн квадратных метров в год

Объемы строительства жилья в России заметно увеличиваются, фактически застройщики смогли восстановиться после кризиса и начали активно работать. Если максимальный показатель по вводу жилой недвижимости был зафиксирован в 2008 году и составил 64,1 миллиона кв.м., то в прошлом году строителям удалось вывести на рынок 62,3 миллиона кв.м. Это на 6,6% больше показателя, зафиксированного в 2010 году.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

В 2012 году, по словам министра регионального развития Российской Федерации Виктора Басаргина, в России будет введено в эксплуатацию еще около 67 миллионов кв.м. жилья. То есть рост объемов строительства составит 7,5% по отношению к 2011 году.

Министр подтвердил, что уже выданы разрешения на строительство новых многоквартирных домов площадью более 55 млн кв.м. Оставшийся объем будет получен за счет объектов индивидуального жилищного строительство, с учетом которого, по словам чиновника, строительный задел составляет около 82 млн кв.м.

Кроме того в течение еще трех лет, власти поставили себе цель, обеспечить рост объемов строительства жилой недвижимости в Российской Федерации до 90 млн кв. м. в год.

Если рассматривать показатели строительства по регионам страны, то тут безоговорочно лидирует Московская область, где по итогам 2011 года было построено 13,2% от всего введенного в эксплуатацию отечественного жилья. На второй позиции находится Краснодарский край (5,9%), на третьей — Санкт-Петербург (4,3%). Москва занимает лишь 8 место в этом списке. Также в первую десятку входят Татарстан, Башкортостан, Тюменская, Ростовская, Свердловская, Нижегородская и Новосибирская области.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Рейтинг регионов России по объему введенного в эксплуатацию жилья по итогам 2011 года

Тем не менее, в отрасли есть ряд серьезных проблем. В первую очередь это касается бюрократизации и большого числа административных барьеров. Например, чтобы оформить земельный участок и получить разрешение на строительство нового дома компании-застройщику необходимо пройти 53 согласовательных процедуры. Порой, получение всех необходимых документов занимает у строителей больше года.

Для примера, в рейтинге Doing Business, Россия занимает 178 место среди всех стран мира по благоприятности условий ведения бизнеса в строительной отрасли.

Именно за счет упрощения и удешевления процедуры согласования российские власти и планируют увеличить в ближайшие годы объемы строительства нового жилья.

А цены все выше и выше

К концу первого квартала 2012 года по итогам 12 месяцев Россия вошла в 10-ку стран-лидеров по темпам увеличения цен на жилье. Аналитики компании Knight Frank присудили России 8 место в своем официальном рейтинге Global House Price Index, включающем страны, в которых отмечается наивысшая скорость роста стоимости жилой недвижимости. Всего в этом году аналитики рассматривали показатели 53 стран.

В Knight Frank подсчитали, что средняя цена одного квадратного метра жилья на российском первичном рынке составила 44956 рублей.

По расчетам экспертов, за год жилье в нашей стране подорожало более чем на 8%. Это максимальный показатель за последние 3 года. Примечательно, что раньше наша страна не поднималась в этом рейтинге выше 30 позиции. Еще год назад Россия находилась на 49-м месте из 50 стран.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Рио-де-Жанейро

Тройка мировых лидеров по росту цен на жилье по версии Knight Frank выглядит следующим образом:

  • 1 место — Бразилия (+23,5%);
  • 2 место — Эстония (+13,9%);
  • 3 место — Индия (+12%).

Также больше, чем в России, цены на жилую недвижимость за год выросли в Германии, Австрии, Турции и Колумбии.

В исследовании Knight Frank, также отмечается, что еще более впечатляющая динамика роста цен в России наблюдается по сравнению с уровнями 6-ти и 3-х месячной давности. Например, если сравнивать цены с III кварталом 2011 года, то жилая недвижимость в стране подорожала на 4,8% (6 результат в мире). Если сравнивать с IV кварталом 2011 года — цены выросли на 2,9% (5 место в мире).

В мировом рейтинге Lloyds TSB International Россия занимает второе место из 32 стран мира по росту цен на жилую недвижимость за последние 10 лет. Расчеты экспертов показывают, что цены на жилье у нас за период с 2001 года по 2011 год выросли на 209%. Отметим, что при расчете динамики цен учитывалась инфляция.

Первая тройка рейтинга выглядит следующим образом:

  • 1 место — Индия (+284%);
  • 2 место — Россия (+209%);
  • 3 место — ЮАР (+161%).

Аналитики Lloyds отметили, что наибольшее увеличение цен на жилье наблюдается в тех странах, где отмечается максимальный рост ВВП. Например, внушительный рост цен на квартиры и жилые дома в Индии закономерно отражает увеличение показателя ВВП за последние 10 лет на 280% (в среднем 14,3% в год).

Совокупный ВВП первой десятки лидеров рейтинга, в которую также вошли: Литва, Гонконг, Болгария, Франция, Новая Зеландия, Австралия и Норвегия, в рассматриваемом периоде вырос на 155%.

При этом цены на жилье в России и во втором квартале 2012 года продолжают расти.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Согласно отчету, опубликованному Минрегионразвития, по итогам мая 2012 года первая десятка регионов, которые лидируют по стоимости жилья, выглядит следующим образом:

Регион Средняя стоимость 1 кв.м. жилья тыс. рублей Прирост стоимости с начала года Москва 147,7 2,9% Сочи 91,5 1,0% Санкт-Петербург 78,1 2,3% Московская область 73,0 5,6% Екатеринбург 60,6 5,3% Ростов-на-Дону 58,2 4,2% Краснодар 56,5 1,0% Калуга 55,0 5,8% Самара 53,9 2,2% Уфа 52,8 8,7%

Из таблицы видно, что цены растут во всех регионах по-разному, но положительная динамика по прогнозам экспертов в ближайшее время будет сохраняться по всей территории страны.

К чему может привести дисбаланс спроса и предложения на отечественном рынке

Власти уверены, что чем больше новых квартир будет построено и выйдет на рынок, тем больше людей сможет их купить.

Стимулировать реализацию новых проектов и привлекать новых инвесторов в строительство жилья планируется за счет разделения расходов на возведение инфраструктуры. Девелоперам это выгодно, например, компания возводит жилой дом или поселок и необходимые для него объекты социальной инфраструктуры, а государство выделяет средства на строительство дороги или компенсирует застройщику часть расходов на строительство инфраструктуры.

Почему России не выгодно резкое увеличение темпов строительства нового жилья

Конечно же, правительство старается любыми способами решить в первую очередь проблему нехватки жилья. Ведь по статистике средняя обеспеченность населения жильем в России на данный момент составляет примерно 21 кв. м на одного человека. При этом даже из этих квадратных метров примерно 40% приходится на ветхое и аварийное жилье. Для сравнения в Китае этот показатель равен 23 кв. м на душу населения, в США — 65 кв. м., в Голландии — 74 кв. м.

Однако, решая проблему недостаточности качественного жилья, власти не учли необходимости стимулирования спроса. Как бы они не старались сделать жилье доступнее, пока, к сожалению, наблюдается противоположная картина. Из-за роста цен, многие просто не могут себе позволить такую роскошь, как новая квартира.

Да, предложения становится больше, но платежеспособный спрос не успевает за ним. В результате, многие эксперты сходятся во мнении, что уже через несколько лет (возможно даже года через 1,5-2), если политика не изменится и не будут приняты дополнительные меры, платежеспособный спрос будет исчерпан. Особенно остро эта проблема будет стоять в Москве, Подмосковье и ряде других крупных городов.

И тут рынок ждет другая проблема. При перенасыщении цены закономерно пойдут вниз, и, по мнению некоторых аналитиков, в этой ситуации России может грозить уже обвал рынка жилой недвижимости, разорение многих застройщиков, заморозка строительства и другие негативные последствия.

Властям надо это учитывать и проводить эффективную политику, которая позволит сохранить баланс на рынке. Пока же, к сожалению, принимаются только однобокие решения, не способные комплексно решить существующую проблему.

Заключение

В заключении хочется сказать о том, что проблема нехватки жилья в нашей стране все еще остается одной из основных. Правительство неоднократно говорило о том, что решение этого вопроса — одно из приоритетных направлений государственной политики, на это выделяются миллионы бюджетных средств.

Однако недостаточно построить много домов. Надо сделать так, чтобы граждане, нуждающиеся в новом жилье или улучшении жилищных условий, смогли приобрести новую квартиру. Пока же, на рынке наблюдается не очень благоприятная картина, когда все меньше людей могут позволить себе такую роскошь.

Наряду с реализацией программы по увеличению объемов строительства федеральные и региональные власти должны уделить особое внимание тому, как сделать новое жилье более доступным.

С одной стороны это можно сделать за счет того, что строиться будет больше домов эконом класса. В настоящее время в стране существует большая потребность в малогабаритном жилье. Многие граждане готовы купить небольшую новую квартиру по минимальной цене. Когда-то «хрущевки» помогли решить квартирный вопрос миллионов людей. Все идет к тому, что и в современных условиях именно недорогое малогабаритное жилье будет пользоваться высоким спросом. Многим хочется иметь свою отдельную квартиру. Пусть и маленькую, но новую и свою.

С другой стороны, необходимо использовать дополнительные меры по субсидированию населения. У нас уже имеется довольно хороший опыт реализации программы по обеспечению жильем молодых семей. Кроме того, реализация федеральной программы «Молодой семье — доступное жилье», предусматривающая выдачу дешевых ипотечных кредитов, продолжается до сих пор. Конечно, чтобы принять участие в такой программе надо соответствовать определенным условиям и собрать довольно много документов, но это дает нескорым семьям определенный шанс на покупку своего жилья.

Дальше необходимо продолжать работать в этом направлении, а также вырабатывать новые механизмы помощи населению.

К сожалению, рыночная ситуация такова, что без непосредственной финансовой поддержки со стороны государства сделать жилье доступным в России пока никак не получится. Только жесткий контроль, грамотная политика и поддержка государства могут решить эту проблему.

Анна Белова, рмнт.ру