Как продать квартиру PDF Печать E-mail
29.01.2013 19:07

Допустим, в Вашей жизни сложилась ситуация, когда принадлежащая Вам квартира нужна Вам меньше, чем те деньги, которые Вы рассчитываете получить в результате её продажи.

  • Продать квартиру самостоятельно
  • Оценка стоимости квартиры
  • Налог с продажи квартиры
  • Правоустанавливающие документы
  • Документы на квартиру дополнительно
  • Договор купли-продажи квартиры
    • Расчет по договору купли-продажи квартиры
  • Как предложить квартиру на продажу
  • Как правильно показать квартиру
    • Естественно, никакого мусора
    • Больше конструктивного позитива

Как самому продать квартиру

Ну, например, открылось наследство в виде жилого помещения, или целесообразно превратить в дензнаки приобретённое ранее, в качестве перспективного вложения жилье. Возможно, у Вас есть квартира, продав которую, Вы сможете сделать первоначальный взнос за жилое помещение более вместительное и комфортное, приобретаемое по ипотечному кредиту. И всё это, так или иначе, упирается в первое и основное действие — в продажу квартиры.

Продать квартиру самостоятельно

Естественно, самое простое — обратиться в специализированную фирму, которая за определённую плату, и на основании выданной Вами доверенности, произведёт все необходимые действия и вручит вам ключи от сейфа, где деньги лежат. Однако, услуга эта весьма дорогая. Оплата составит порядка 2 — 4%% от суммы сделки купли-продажи, при этом, в любом случае, даже если квартира совсем дешевая, гонорар юристов и риэлторов не опустится ниже планки в полторы — две тысячи долларов. Для крупных же городов, таких как Москва или Санкт-Петербург, этот гонорар может исчисляться несколькими тысячами долларов. Кроме того, как известно, там, где пахнет хорошими деньгами, всегда крутятся разные тёмные личности, которые могут вас попросту, извините за вульгаризм, кинуть. Увы, таковы реалии нашей жизни. Именно поэтому, некоторые энергичные и практичные люди стремятся подготовить и провести сделку купли-продажи квартиры собственными силами.

Итак, как же правильно продать квартиру, действуя самостоятельно?

Оценка стоимости квартиры

Прежде всего, определитесь, за какую сумму Вы готовы расстаться со своей недвижимостью. Очевидно, что вы уже имеете какие-то виды на эти деньги. Но, тем не менее, будьте реалистами. Ведь сильно завысив цену, Вы рискуете вообще никогда не продать это жильё.

Есть несколько способов составить белее или менее объективное представление о реальной рыночной цене продаваемой квартиры.

Прежде всего, можно обратиться к профессиональному оценщику, имеющему специальную подготовку, знающему методику оценки и имеющему соответствующую лицензию. Как правило, стоимость услуг этого специалиста составляет от одной до трёх тысяч рублей. Вы получите от него официальный документ, который, впрочем, не будет служить гарантией того, что потенциальный покупатель согласится с указанной там ценой. Более того, он тоже может привести своего оценщика, имеющего лицензию и свою субъективную точку зрения на Вашу квартиру. Велика вероятность, что результаты работы этих двух специалистов не совпадут, а потраченные Вами деньги будут выброшены на ветер. Более того, некоторые потенциальные покупатели резко негативно реагируют на любые оценочные документы, видя в них подвох или средство давления. Поэтому, если Вы воспользовались услугами оценщика для того, чтобы понять, на что можете рассчитывать, держите названную Вам сумму в уме, но не используйте полученный документ в качестве аргумента в свою пользу.

За помощью в оценке Вашей квартиры можно обратиться к частному риелтору или в риэлтерскую фирму. Это будет стоить примерно столько же.

Как выставить квартиру на продажу

Лучше, если специалист приедет к Вам на место. Увидев квартиру воочию, он сможет дать более точную оценку жилого помещения, в частности потому, что не только составит представление о её техническом состоянии, но и примет в расчет удобство её расположения и качество окружающего дом ландшафта, достоинства или недостатки транспортной инфраструктуры и прочее. Но и в этом случае не следует забывать, что мнение специалиста всегда будет грешить субъективизмом. Для вас это станет информацией, принятой для справки, и вовсе не будет означать, что именно по этой цене Вы должны выставлять квартиру на продажу. Вы вообще никому ничего не должны. Поэтому, исходите из своих интересов, и если у Вас есть намерение повысить цену относительно названной специалистами и Вы не ограничены во времени, то сделайте это. А если в Ваших интересах продать квартиру как можно скорее, то опустите планку относительно заданного ими уровня.

Услугами риелторов можно воспользоваться и бесплатно. Для этого, во многих риэлтерских фирмах существует система экспресс-оценки. Для получения информации таким способом, достаточно позвонить в фирму и назвать параметры квартиры, выставляемой на продажу, серию дома и его адрес. После этого, оператор риэлтерской фирмы сделает запрос в свою базу данных, где содержится информация об аналогичных жилых помещениях, и назовёт Вам примерную цену.

Резюмируя все сказанное выше, вынужден констатировать, что все методики оценки имеют некоторый процент погрешности, а это значит, что окончательное решение по цене Вы будете принимать самостоятельно в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

Кстати, не стоит гнушаться и той информацией, которая в больших количествах имеется в газетах объявлений или в Интернете. Там можно найти ценовую информацию по квартирам, аналогичным Вашей.

Налог с продажи квартиры

И вот Вы, наконец, определились с предполагаемой ценой. Теперь придётся прояснить для себя один неприятный, но неизбежный процедурный вопрос, связанный с продажей квартиры.

Дело в том, что те деньги, которые вы получите в результате продажи квартиры, по закону считаются Вашим доходом, а значит, Вы должны будете заплатить с них подоходный налог. А если у квартиры несколько владельцев, скажем, она находится в долевой собственности членов Вашей семьи, то сумма подоходного налога распределяется между ними пропорционально размеру их доли.

Однако, не так всё страшно, и тут есть одна хитрость, а именно, если Вы владеете данной недвижимостью на протяжении срока, меньшего чем пять лет, то Вы не обязаны платить налог с суммы, не превышающей один миллион рублей. В случае же, если Вы являетесь собственником квартиры в течении более чем пяти лет, то налог не уплачивается вовсе. Такие меры Государство приняло для того, чтобы бороться со спекуляцией жилыми помещениями.

Правоустанавливающие документы

Теперь мы переходим к очень Важному разделу, а именно к правоустанавливающим документам на квартиру. Без них никакая сделка купли-продажи просто невозможна. Да и потенциальный покупатель не станет тратить своё время на пустые разговоры, не подкреплённые документальным подтверждением Вашего права на продажу этой недвижимости, то-есть подтверждения Вашего права собственности.

Если Вы являетесь первым продавцом приватизированной квартиры, то подтверждением Вашего права собственности на неё станет Свидетельство о регистрации права собственности и Договор о передаче Вам в собственность данной квартиры, заключенный в территориальном агентстве по приватизации.

В случае, если собственность долевая, а один из владельцев умер, то к перечисленным выше документам необходимо добавить Свидетельство о праве на наследование той доли, которая ране принадлежала умершему, которое выдается нотариусом по месту проживания покойного, а это Свидетельство должно быть зарегистрировано в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним с получением соответствующего подтверждающего документа.

Своё право на квартиру в ЖСК Вы должны будете подтвердить справкой о том, что Вами полностью выплачен пай, которую Вам выдадут в Правлении кооператива, а также Свидетельством о регистрации права собственности.

Если Вы владеете квартирой, долей квартиры или комнатой, которые приобретены Вами по договору купли-продажи, то подтверждением Вашего права собственности на эту недвижимость станут собственно договор купли-продажи, зарегистрированный в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и акт сдачи-приёмки этого жилого помещения.

Если квартира, доля квартиры или комната приобретены Вами в результате обмена, то Вы подтверждаете своё право собственности этим договором обмена, также зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и Свидетельством о регистрации права собственности.

Аналогичными документами подтверждаются права собственности на квартиру, долю квартиры или комнату в случае приобретения таковой недвижимости в дар или в наследство. При этом, естественно, факт дарения подтверждается зарегистрированным надлежащим образом договором дарения, а факт получения недвижимости в наследство по закону или по завещанию — нотариальным свидетельством о праве на наследство, зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Документы на продажу квартиры

Если квартира приобретена Вами на первичном рынке у юридического лица, в свою очередь, получившего её в порядке взаимозачёта (это распространенная практика, когда в строительстве участвуют несколько организаций, а потом рассчитываются между собой квартирами, пропорционально своим затратам), то подтверждением Вашего права на жильё будет договор передачи права (или уступки права) собственности на это жильё. Этот договор должен быть подписан Вами, представителем продавца (юридического лица) и зарегистрирован в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Кроме того, как и во всех прочих случаях, Вы должны иметь Свидетельство о праве собственности на это жильё.

Иногда люди получают квартиру на основании решения суда. В этом случае, кроме Свидетельства о праве собственности на неё, Вам следует получить в суде, вынесшем такое решение, копию такового решения.

Документы на квартиру дополнительно

Теперь, когда правоустанавливающие документы Вами подобраны, вы можете приступить к сбору прочей необходимой документации. А понадобятся Вам такие документы:

  1. Выданный БТИ технический паспорт квартиры. (Следует помнить, что срок его годности ограничен концом текущего года).
  2. В паспортном столе получите справку о том, что Вы зарегистрированы по месту жительства. Её можно получить быстро, правда и действует она всего десять дней.
  3. В местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним Вам должны выдать справку, подтверждающую Ваше право собственности на данную недвижимость, содержащую сведения о том, что эта недвижимость не заложена, не продана, на неё не наложен арест, она не является предметом залога и на неё не распространяются какие-либо прочие обременения. Срок жизни такой справки тоже невелик. Всё те же 10 дней. Поэтому такие «краткосрочные» документы целесообразно получать тогда, когда условия сделки купли-продажи уже согласованы с потенциальным покупателем и счет времени идёт на дни. Иначе набегаетесь за одним и тем же документом многократно.
  4. В РЭУ, ДЭЗ или другом аналогичном органе, получите справку об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. В налоговой инспекции по месту жительства Вам обязаны выдать справку о том, что за Вами не числится долгов по налогу на имущество.
  6. Если одним из собственников квартиры является ребёнок, то Вам потребуется получить разрешение Вашей муниципальной Администрации на продажу квартиры. При этом, Вам предстоит доказать, что в результате продажи этого жилья и приобретения нового, жилищные условия несовершеннолетнего не будут ухудшены.
  7. Аналогичное разрешение Вам придется получить и в органах опеки. При этом учитываются интересы не только несовершеннолетних граждан, но лиц, признанных недееспособными.
  8. Вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, если она куплена в браке или является Вашей совместной собственностью, а сделка по продаже совершается лично Вами. К этому документы прилагается свидетельство о браке или свидетельство о разводе, если собственник изменил фамилию.
  9. Если после получения Свидетельства о праве собственности на квартиру, которую собираетесь продавать, Вы меняли паспорт, то Вам понадобится справка о смене паспорта. Дело в том, что по всем учетам по-прежнему будут фигурировать Ваши старые паспортные данные, а это создаст путаницу при совершении сделки. Такую справку Вам выдадут в паспортном столе по месту жительства.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры заключается и подписывается сторонами, как правило, в присутствии нотариуса, который и заверяет подлинность подписей сторон. Далее, подписанный и заверенный нотариально договор регистрируется в местном органе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

По закону, покупатель становится владельцем жилья с момента регистрации договора купли-продажи и его права собственности. После этого стороны производят окончательный денежный расчёт.

Расчет по договору купли-продажи квартиры

Следует отметить, что, как правило, ещё до заключения договора, покупатель передает продавцу некоторую сумму денег в качестве гарантии серьёзности своих намерений, в размере, согласованной сторонами. Естественно, что покупатель, при получении этих денег пишет расписку. И здесь следует учитывать некоторые чисто терминологические нюансы, которые, впрочем, могут сильно изменить ситуацию при неблагоприятном развитии событий.

Дело в том, что, в расписке могут быть употреблены термины «задаток» или «аванс». Для многих они кажутся синонимами. Но это не так. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ выдача потенциальным покупателем аванса продавцу не влечёт за собой каких-либо правовых последствий. Таким образом, продавец, «ударив по рукам» с покупателем может проделать массу работы и отказать прочим возможным покупателям, ссылаясь на уже имеющуюся договорённость, а потенциальный покупатель в последний момент передумает и сделка сорвётся. При этом получивший аванс продавец будет обязан вернуть деньги потенциальному и непоследовательному покупателю.

Как продать квартиру

Другое дело задаток. В случае если сделка сорвалась, а Вы уже проделали массу работы, сумма задатка остаётся у Вас в качестве неустойки.

Для производства денежных расчетов, как правило, используют арендованную банковскую ячейку. Этот способ в одинаковой степени гарантирует интересу, как стороны продавца, так и покупателя.

Как предложить квартиру на продажу

Не следует думать, что покупатель придёт к Вам сам. Для того чтобы презентовать свою недвижимость на рынке жилья следует затратить некоторые усилия.

Прежде всего, воспользуйтесь всеми возможными и доступными Вам способами проинформировать общественность о том, что Вы намерены продать квартиру. Следует подать объявление в издание/издания, специализирующиеся на публикации такого рода информации. Их много в каждом городе.

Если у Вас есть возможность, разместите свои предложения о продаже в Интернете. Там множество сайтов бесплатно предлагают свои услуги в качестве доски объявлений. При этом не ленитесь периодически обновлять своё послание, иначе оно постепенно сползёт в самый конец списка, благодаря новым публикациям.

Как предложить квартиру на продажу

Ну и, как это ни странно, не стоит гнушаться банальной расклейкой объявлений на столбах, заборах и автобусных остановках. Это способ может оказаться наиболее эффективным, потому что и те, кто хочет купить квартиру, тоже будут расклеивать свои объявления с телефонами на тех же поверхностях. Вот вы и увидите друг друга.

Как правильно показать квартиру

Мы, естественно, исходим из того, что продавая свою квартиру, Вы не имеете намерения кого-либо обмануть. Но некоторые недостатки Вашей квартиры совершенно не обязательно выпячивать при первичных переговорах с потенциальным покупателем. Так сказать, при «смотринах».

Например, если вид из окна оставляет желать лучшего, первое знакомство стоит назначить на вечер, когда покупатель не будет сразу напуган этим внешним антуражем Вашего района.

Перед продажей не стоит сильно тратиться на ремонт квартиры. Всё равно, большинство нормальных людей, покупая недвижимость, первым делом отдирают всё, что там есть и делают капитальный ремонт на свой вкус. Поэтому, целесообразно произвести небольшой косметический ремонт. Поклеить чистенькие светлые обои, кое-что подкрасить и подправить. Если есть возможность выбросить или вывезти старую мебель, то сделайте это. Покупатель лучше воспринимает пустые просторные и светлые пространства, мысленно планируя, куда и что из своих вещей он сможет поставить.

Естественно, никакого мусора

Пусть в предполагаемой на продажу квартире слегка пахнет краской и обойным клеем. Это производит подсознательное позитивное впечатление на покупателей, свидетельствуя о том, что до них тут жили приличные и чистоплотные люди.

Ни в коем случае не оставляйте в квартире запах домашних животных или, если квартира получена в наследство от престарелых родственников, запах болезни и неухоженной старости. Это отпугивает моментально.

Выставка квартиры на продажу

Потенциальным покупателям, даже если они приехали на машине, необходимо ненавязчиво объяснить, что от Вашей квартиры можно легко и быстро пешком или на общественном транспорте добраться до метро, и что здесь вообще всё очень близко и множество хороших магазинов, школ, поликлиник и детских садов.

Больше конструктивного позитива

В квартире должна хорошо функционировать сантехника. И это вовсе не значит, что её надо поменять перед продажей. Просто нигде ничего не должно капать, подтекать и издавать неприятный запах.

Если ранее на вас «протекали» соседи сверху, то устраните все следы этой протечки, иначе покупатель может подумать, что такая беда случается систематически. Где можно заклейте и забелите подтёки. Это очень важно!

В окнах не должно быть разбитых стёкол. Это создает резко негативное впечатление о квартире в целом.

Впрочем, эти советы профессиональных риелторов достаточно банальны по своей сути. Несомненно, у Вас хватит смекалки и изобретательности, для того, чтобы показать товар лицом. И тогда Ваша сделка будет весьма выгодной.

© Юрченко Василий Георгиевич, специально для рмнт.ру