Аннуитетные и дифференцированные выплаты по ипотеке: что выгоднее? PDF Печать E-mail
13.12.2012 10:04
Что гибче - аннуитет или дифференциация? Как трансформировать одно в другое? Заблаговременное частичное погашение ипотечного кредита и чем оно нам не выгодно?

image



Сущeствует несколько видов проплат по ипотечному кредиту, но эти два варианта наиболее в ходу. Проценты по обеим формам платежей начисляются фактически одинаково – на оставшуюся сумму долга. Перейдем теперь к расшифровке.

Аннуитетные выплаты по кредиту

Что же такое аннуитет? Это долг плюс проценты, разделенный на одинаковые ежемесячные выплатные суммы. Структурируются аннуитетные выплаты так, что львиная доля общей суммы идет вначале на погашение процентов, а меньший “кусок пирога” – съедается после, в счет базового долга. Получается так, что в течение времени, в пределах общей суммы обязательного ежемесячного платежа, процентная задолженность существенно снижается, а проплаты по основному долгу вырастают.

Дифференцированные выплаты по кредиту

Дифференцированная схема проплат предусматривает неизменность платежей по базовому долгу с течением времени. К этим платежам только добавляют выплаты по начисляемым процентам. Именно платежи по процентам, при дифференцированном варианте выплат, сначала даже превышают доход ипотечного заемщика! Действительно – нагрузка поначалу огромная, но “овчинка стоит выделки” и денежная переплата в данном случае составит ощутимо меньшую сумму, чем при аннуитете.

Какая схема погашения кредита выгоднее?

Надо, все-таки, признать, что аннуитет более гибок, чем дифференциация. А именно: кредитный заемщик в любой момент может увеличить помесячные выплаты. Так что все, что проплачивается сверх установленой суммы, учитывается в счет уменьшения и погашения базового долга по ипотеке. Получается так, что основной долг быстрее снижается и, на деле, все это приводит к трансформации аннуитетных платежей в дифференцированные.
В основном банки внедряют в массы исключительно аннуитетную платежную схему. Вы конечно можете, путем вышеуказанных манипуляций, превратить аннуитет в дифференцированные выплаты, но существует еще и банковская комиссия за досрочное погашение долга (хотя и частичное). Именно этот комиссионный нонсенс и может поглотить экономию от процесса ускорения погашения кредитных выплат.

Штрафы за преждевременное погашение ипотечного долга у разных банков варьируются в размере. Многие банки не взимают подобную комиссию с клиентов после нескольких первичных выплат. У некоторых банков существует официальный запрет на досрочные проплаты долга по кредиту в течение первого полугодия.
Если вы обратитесь к хорошему профессиональному кредитному брокеру, проблем с выбором формы выплат по ипотечному кредиту не должно возникнуть вообще. Специалист всегда сможет разобраться в тонкостях ипотечных механизмов и помочь вам сделать нелегкий, но верный шаг на пути к собственному жилью. Кто, как не ипотечный брокер, может обладать полной информацией по самым свежим предложениям банков.